OBJEKTPLANUNG UND
OBJEKTEINRICHTUNG FÜR BAUHERREN

 

 

Wir beraten und begleiten Sie bei Ihrem Bauprojekt ­– von der ersten Objekt-Idee bis zur Ausrichtung der Leuchten  

Sie planen einen Büroneubau oder ein neues Firmenhauptquartier? Dann kommen auf Sie als Bauherrin unzählige Fragen von Architekten und ausführenden Baugewerken zu. Denn was mit einer vagen Idee beginnt, wird schnell sehr detailreich. Oft kommen Bauherren zu uns, weil sie sich unsicher fühlen, weil das Wissen fehlt, weil sie keine Zeit für jedes kleine Detail haben oder manchmal auch, weil sie überfordert sind. Trotzdem soll am Ende alles bis ins kleinste Detail funktionieren.

An diesem Punkt kommen wir ins Spiel: Als Objektplaner beraten und begleiten wir Bauherren bei ihren Bestandsobjekten und Neubauvorhaben. Wir klären Fragen, was Bauherrenberatung überhaupt ist und führen Sie in 5 Schritten von der Objektplanung bis zur Objekteinrichtung ­– ab welchem Schritt Sie in den Urlaub fahren können und unsere Experten machen lassen, erfahren Sie unten auf dieser Seite.

Die wichtigsten Leistungen von POPO in der Objektplanung

 

  • Wir beraten und begleiten Bauherren bei der Objektplanung und Objekteinrichtung für Neubauten und Bestandsgebäude.
     

  • Bei uns als Partner für Architekten, Projektentwickler, ausführende Baufirmen und Fachgewerke laufen alle Fäden zusammen. Auf Wunsch organisieren wir auch das gesamte Planungsteam und  bringen die Fachplaner zusammen.
     

  • Wir sind da – zwei persönliche Ansprechpartner von POPOstehen Ihnen während der gesamten Bauzeit zur Verfügung.
     

  • Wir ermitteln Ihren Objektbedarf – von der Gebäudeeigenschaft bis zur Flächenanalyse.
     

  • Aus alt machen wir neu: Durch eine Bestandsaufnahme verschaffen wir uns einen Überblick, wie wir Ihre vorhandene Einrichtung in das Neugeschaffene integrieren können.
     

  • Wir berechnen die Wirtschaftlichkeit Ihres Vorhabens und geben Empfehlungen. Ihnen schwebt bereits ein konkretes Objekt vor, in dem Sie Ihre Träume verwirklichen wollen? Wir prüfen gerne für Sie, ob der Traum Realität werden kann.
     

  • Sie erhalten einen Entwurf und eine Detail-Objektplanung. Wir erstellen 3D-Visualisierungen mit denen Sie das Konzept im Unternehmen präsentieren oder diskutieren können.
     

  • Wir führen Vertragsverhandlungen mit anderen Gewerken.
     

  • Wir nehmen die ausgeführten Arbeiten auf der Baustelle ab und lassen sie ggf. durch einen Sachverständigen prüfen. Zum Abschluss erhalten Sie ein verständliches, rechtssicheres und kompaktes Baubuch.
     

  • Wir managen den gesamten Umzug, richten Leuchten aus, stellen Tische und Stühle auf die richtige Höhe ein und stoßen mit Ihnen beim Opening oder bei der Renew-Feier an. 

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OBJEKTPLANUNG FÜR BESTANDSOBJEKTE UND NEUBAUVORHABEN

Lernen wir uns doch erst mal kennen – bevor wir in die Objektplanung einsteigen

Bauherrenberatung bei Firmenobjekten ist im Vergleich zur Wohnkonzeption ganz ähnlich. Haben Sie schon mal in Ihrem Wohnzimmer eine Pflanze umgestellt und dann das Gefühl gehabt, dass der Sessel jetzt an einem anderen Ort besser aufgehoben wäre? Vielleicht da, wo jetzt der Fernseher steht? Und auf einmal denken Sie darüber nach, dass ein Wintergarten die optimalste Lösung wäre. Dafür müsste aber die Terrasse weichen.

So oder so ähnlich geht es auch vielen Bauherren, die zu uns ins Einrichtungshaus auf den Häfen in Bremen kommen – und vor einer solchen Herausforderung stehen: „Wir stellen neue Mitarbeiter ein und brauchen Platz. Wir überlegen, ob ein Anbau reicht oder ob wir nicht gleich über eine neue, langfristige Lösung für unseren Betrieb nachdenken sollten – einen Anbau oder vielleicht sogar einen Umzug?“ Wir sagen dann „Herzlich willkommen bei POPO“ und lassen schon mal einen frischen Kaffee durchlaufen. Und dann erzählen Sie uns doch mal, wie Sie denken, arbeiten und leben. Wir lieben solche Gespräche.

 

Was macht der Bauherrenberater?

Bauherrenberater sind BEDARFSPLANER. Als Objektplaner begleiten wir Bauherren durch alle Leistungsphasen – von der Kostenschätzung pro Büroarbeitsplatz bis zur Lieferung der Möbel. Wir optimieren und empfehlen in Bereichen der Raumplanung und -nutzung, beim Material und bei der Farbgestaltung. Bauherrenberater vermitteln, leiten und koordinieren auf Augenhöhe zwischen allen anderen Fachgewerken. Sie prüfen, ob Kosten, Termine und Leistungen im Plan bleiben. Wir sind oft die engsten Mitarbeiter, erste Ansprechpartner und eine Art Anwalt des Bauherren oder der Bauherrin.

 

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Auf uns kommen in erster Linie Bauherren zu, die einfach keine Zeit haben, sich um jedes Detail zu kümmern
 

Was wir für Sie als Bauherrenberater tun können?

Wir nehmen Sie an die Hand (keine Angst, körperlich nur zur Begrüßung, fachlich und mental allerdings über die gesamte Projektdauer). Vor allem aber stiften wir erst mal Orientierung. Wir beraten und begleiten Sie als Bauherrin und bringen Ihre ganz individuellen Wünsche mit allen baurechtlichen Standards, ästhetischen Aspekten, technischen Anforderungen und Funktionalitäten unter einen Hut. Beziehungsweise unter ein Dach.

 

Aus diesen Gründen wollen Bauherren Objektplanung und Objekteinrichtung von uns:
 

  • Weil ein Neubau geplant ist.
  • Weil sie jemanden suchen, der sie bei der Abstimmung mit dem Ingenieur oder Architekturbüro unterstützt.

  • Weil der Vermieter Eigenbedarf anmeldet.
  • Weil das bestehende Gebäude zu klein geworden ist.
  • Weil im Unternehmen ein Generationenwechsel stattfindet.
  • Weil ihr Wunsch-Bürogebäude zum Greifen nah ist, aber Baumaßnahmen erforderlich sind.
  • Weil sie im Betrieb ein neues Geschäftsfeld erschlossen haben.
  • Weil ihr Unternehmen die Arbeitsabläufe optimiert.
  • Weil ein neuer Shop bestehende und neue Kunden anziehen soll.
  • Und weil manchmal einfach frischer Wind ins Gebäude muss, um dem Team zu signalisieren: „Wir sind state of the art!“

Was wir in der Objektplanung anders machen?

Wir denken Funktionalität, Design, Material, Farbe und Technik zusammen. Schon vor dem ersten Spatenstich wissen wir, welche Lichtverhältnisse in welchem Raum auf welchen Bodenbelag treffen. Und welche Stehleuchte die perfekte Ergänzung wäre. Wir denken, planen und handeln ganzheitlich. Und behalten für Sie die Kosten im Blick. Zur Kontrolle sind wir durchschnittlich einmal die Woche auf der Baustelle, in Peak-Zeiten aber auch drei- bis viermal. Und am Ende erhalten Sie von uns ein wasserdichtes Baubuch, das alle Daten zu Ihrem Projekt umfasst.

Schritt 1 der Objektplanung: kennenlernen, analysieren, ausloten

Wir analysieren Ihre Bedürfnisse mit Ihnen zusammen. Wir betrachten auch Ihre Corporate Identity und fragen: Wofür schlägt Ihr Herz? Und natürlich auch, was das zukünftige Gebäude können soll. Oder was das bestehende Gebäude kann. Diese Situation erleben wir sehr häufig: Bauherren kommen zu uns und haben schon die Planung vom Architekten dabei – mit der räumlichen Innenplanung. Unsere erste Frage zielt dann erst einmal auf die Funktionalität ab: Was soll für wie viele Menschen gemacht werden? Und auf Ihre Vorlieben: minimalistisch oder eher verschnörkelt? Erst dann planen wir die konkreten Details.

Wie wir mit unserer Bestandsanalyse die passende Lösung für Sie herausholen

Viele Kunden von uns sind Mieter. Das Anliegen: „Unser Vermieter würde uns gern behalten und in die Substanz investieren – wir wollen ein offenes Büro. Könnt ihr uns beraten?” Das schauen wir uns dann vor Ort an und richten unseren Blick unter anderem darauf, was wir aus dem Bestand übernehmen können, was verändert werden muss oder was weichen kann. Wir planen die Struktur vor und machen dann eine erste Kostenermittlung, was auf den Mieter und auf den Vermieter zukommt.

Typische Fragen der Bestandsanalyse:

  • Wie fühlen Sie sich hier?
  • Welche Eigenschaften verlangt Ihr Job - konzentriert sein, schnelles Reagieren, viel Kundenkontakt?
  • Was sind die größten Belastungsfaktoren - Licht, Lärm, Nackenschmerzen, alles ein bisschen alt?

    Die Frage nach Umzug oder Renovierung 

    Oft kommen die Anfragen von Unternehmen, die sich überlegen, ob sie umziehen sollen oder nicht. Dann kommen wir und analysieren den Bestand. Wir gehen durch die Räume und schauen uns die Substanz an. Wir sprechen mit den Mitarbeitern und machen Fotos von den Schwachstellen, zum Beispiel der Verkabelung. Wir fragen aber auch nach der Ergonomie. Das machen wir für jede Unternehmensgröße – vom Atelier bis zum Hotel. Bei Bestandsgebäuden empfehlen wir aber manchmal auch einen Umzug. Zum Beispiel, wenn die Fläche einfach nicht sinnvoll und effizient bewirtschaftet werden kann.

     

    Die Frage nach dem Budget in der Objektplanung und Objekteinrichtung

    Erst wenn der Budget-Rahmen klar ist, kann man die Kosten auf die einzelnen Gewerke verteilen. Das geht aber früher besser als später. Warum ist das wichtig? Je früher wir in der Objektplanung im Boot sind, desto besser können wir die Kosten verteilen und bleiben trotzdem im Budget.

    Ein Beispiel: Sind etwa die Fenster in der Sonderfarbe schon gekauft und eingebaut, ist der Spielraum für andere Dinge geringer. Vielleicht hätten Sie aber weniger teure Fenster (ohne Sonderfarbe) bevorzugt, wenn wir Ihnen dafür ein besseres Beleuchtungskonzept mit geeigneteren Leuchten empfohlen hätten. Oder umgekehrt: eine pragmatische Beleuchtung, dafür aufwendigere Fenster.

     

    Je früher wir im Boot sind, desto präziser können wir das Objekt von der fachlichen Seite planen.

    Diese Fragen stellen wir, um Ihren Bedürfnissen in der Objektplanung und Objekteinrichtung auf die Spur zu kommen:

    • Wie wird gearbeitet? Im Teambüro, Großraumbüro, in Einzelbüros oder kann es auch eine Hybrid-Lösung geben?
    • In welchen Abteilungen ist Schreibtischarbeit angesagt?
    • Wo sind kurze Laufwege notwendig?
    • Wo können sich Mitarbeiter entspannen?
    • Wo finden Meetings statt und wo könnten auf natürliche Weise Meetingpoints „zwischen Tür und Angel“ platziert werden, ohne dass es andere Kollegen stört?
    • Ist eine Kantine geplant oder eine kleine Büroküche?? Wie kommunikativ soll die Mittagspause verlaufen?
    • Möchte ich Features wie Kicker für die Work-Life-Balance?
    • Gibt es Abteilungen, die mehr Ruhe brauchen als andere?
    • Ist die Chefetage anders als der Rest des Büros?

    All diese Dinge müssen wir berücksichtigen und der Fläche entsprechend zuordnen – weil wir diesen Dingen eine Funktionalität und ein gestalterisches Konzept geben.

    "Raum ist keine Frage von Quadratmetern, sondern von Planung und der Vorstellung, etwas Neues und Erfolgreiches zu schaffen."
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    Jörg Leiermann, Projektplanung POPO 

    UNSERE KÖPFE SIND VOLLER IDEEN – WIR BERATEN SIE SEHR GERNE

    Öffnungszeiten:
    Montag - Freitag 10 - 18 Uhr
    Samstag 10 - 14 Uhr

    Schritt 2 der Objektplanung:
    konzipieren, anordnen, empfehlen

    Nachdem wir wissen, was Sie sich wünschen, und ermittelt haben, was Sie brauchen, erstellen wir ein innenarchitektonisches Konzept. Wir berechnen erst die Flächen und deren Funktionen. Im zweiten Schritt fließen die Materialien und das Design ein. Natürlich lassen wir Fachgewerke prüfen, ob etwa die Brandschutzbestimmungen eingehalten werden. Genau das meinen wir, wenn wir sagen: Wir denken und planen von innen nach außen. Wir berücksichtigen beim Anordnen der Wände und Laufwege immer, was sich in den Räumen abspielt und und wie das Ganze konkret möbliert aussehen soll. Wie fällt das Tageslicht herein? Welche Rolle spielt die Akustik und die Klimatisierung?

    Nach der Funktionalität kommt das Design


    Wie können wir mit den richtigen Möbeln das Optimum aus dem Objekt herausholen? Dabei ist die kleinste Sorge, dass wir eine verglaste Fensterfront nicht mit einer klobigen Sitzgarnitur vollstellen. Einen Konferenzraum aber so auszustatten, dass Sound und Tageslicht variabel mitspielen können, ist unser Metier. Dabei ist klar, dass wir beim Design und den Möbeln in erster Linie empfehlen – die finale Entscheidung treffen Sie als Bauherr oder Bauherrin. Unser Anspruch ist aber, Ihnen schon dann passende Möbel zu empfehlen, bevor Sie überhaupt an Möbel denken.

    Zusammenarbeit mit Architekten: Orientierung stiften, diplomatisch sein, im Dialog bleiben

    Ob Sie bereits einen Architekten mit einer ersten Skizze, der Kubatur, beauftragt haben oder noch ganz am Anfang stehen – wir bringen uns ein, stiften Orientierung und lenken den Prozess. Dabei gehen wir diplomatisch vor und bleiben stets im Dialog. Wir greifen natürlich nicht in die Kubatur des Architekten ein. Aber über die Details können wir gern reden.

    POPO Visualiserung // Konferenzraum

    POPO-Visualisierung // Gruppenbüro 

     

    Besondere Planungselemente

    Von innen heraus haben wir die Kubatur geplant. Wir wissen jetzt, ob das Gebäude rund oder eckig ist und wie die Fassade aussieht. Dann kommen wir zum Eingangsportal. Das ist für uns fast ein eigenes Gewerk, das aber oftmals in der Planung unterschätzt wird. Wir haben den Eingang also bereits im Vorfeld gezeichnet oder dreidimensional visualisiert – inklusive Materialvorstellungen. Wir machen uns Gedanken über die Verkleidung des Eingangsportals. Das soll meist die Struktur der Fassade aufnehmen, darf aber durchaus einen eigenen Stil haben. Und repräsentativ soll es sein. Schließlich sollen Kunden und Mitarbeiter durch diesen Eingang treten und schon dabei ein besonderes Gefühl für das Unternehmen entwickeln.

    Sie haben Außenanlagen? Wir sind keine Profis für die Frage, welche Gräser und Blumen am besten gedeihen. Aber wir können Ihre Außenanlagen ästhetisch und funktional gestalten und möblieren: Wo sind Sitzbereiche für wie viele Menschen? Gibt es zum Beispiel (überdachte) Pausenmöglichkeiten? Meetings können ja auch draußen stattfinden. Wir kümmern uns auch im Vorfeld darum, dass Ihre Außenbeleuchtung das betont, was Sie und Ihr Unternehmen ausmacht.

    Schritt 3 der Objektplanung: planen, verhandeln, abstimmen

    Das innenarchitektonische Konzept stimmen wir mit Ihnen ab und sagen Ihnen, was das kosten wird. Nach Ihrem Feedback beginnt die Vorplanung – von der Ausführungsplanung bis in die Feinabstimmung. Wir führen Verhandlungen für Sie, kalkulieren die Detailkosten und klären rechtliche Dinge. Im Nachgang erstellen wir Ihnen eine 3D-Visualisierung, legen Materialien und Farben vor und zeigen Ihnen Alternativen.

    Wir planen mit den Rohdaten so exakt, dass wir daraus Renderings erstellen – also Vorausberechnungen in einer dreidimensionalen virtuellen Darstellung. Damit können wir Ihnen fast 1:1 zeigen, wie das Endergebnis aussieht. Idealerweise gehen wir Raum für Raum mit Ihnen durch. Mit allen Materialien, später dann mit allen Möbeln, Leuchten und Bodenbelägen. Nach Ihrem Go für die Ausführungsplanung ist jetzt der Zeitpunkt gekommen, an dem Sie schon mal ein Urlaubsziel parat halten und Ihre Koffer packen können. Sie müssen nicht. Aber Sie können. Denn um den Rest kümmern wir uns.

    POPO-Visualisierung // Gruppenbüro

    Schritt 4 der Objektplanung: umsetzen, koordinieren, prüfen

    Damit Sie sich um Ihr Kerngeschäft kümmern können, verantworten wir nach Absprache verschiedene Teilbereiche der Baumaßnahmen oder überwachen das Gesamtprojekt. Dafür arbeiten wir Hand in Hand mit dem Generalunternehmer und den anderen Gewerken.

    Und wenn während der Bauphase doch mal was ist?

    Dann haut uns das nicht um. Als Bauherrenberater und Objektplanungs-Experten nehmen wir immer wieder Einfluss, um den Ablauf und das Zusammenspiel der Gewerke zu einem optimalen Ergebnis zu führen. Im Vorfeld legen wir deswegen fest, in welchem Rahmen wir Plan- oder Kostenänderungen durchführen oder freigeben dürfen.

    Ein Beispiel: Ein Kunde hatte im Gebäude seines Firmensitzes ein Foyer geplant. Mit Bühne für Veranstaltungen. Ungünstig war, dass direkt vor der Bühne aus statischen Gründen zwei Säulen stehen sollten, die die Sicht auf die Bühne versperrt hätten. In letzter Sekunde (kurz vor dem Betonieren) wurden wir hinzugezogen und haben gesagt: Das geht so nicht. Obwohl das schon in der Baugenehmigung stand. Das haben wir in letzter Sekunde geändert. Inklusive Neuberechnung der Statik und Änderung der Baugenehmigung. Damit die Gäste einen ungestörten Blick auf die Bühne haben können. Das ist unbequem, kann aber passieren, wenn wir zu einem späteren Zeitpunkt als Bauherrenberater einbezogen werden.

    Baubesprechungen: An einem Tisch mit allen Beteiligten

    In großen Runden sitzen wir regelmäßig zusammen und besprechen den Baufortschritt. Das kann bei größeren Projekten einmal pro Woche sein. Am Anfang ist es mehr, dann wird es immer weniger. Aber wir bleiben immer dabei, damit alle unsere Überlegungen auch umgesetzt werden.

    "Von der Objektplanung
    über die Objekteinrichtung gemeinsam bis zum Ziel."
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    Lars Dierking, Geschäftsführung POPO 

     

    Schritt 5 der Objektplanung: abnehmen, einrichten, einziehen – und das Happy End

    Nachdem die Bauphase abgeschlossen ist, stehen wir Ihnen mit unserem fachmännischen Rat weiterhin zur Seite. Bis zu diesem Zeitpunkt haben wir die Leistungen der Fachgewerke und deren Schnittstellen geprüft und abgenommen. Für spezielle Anfertigungen und Details holen wir bei Bedarf externe Gutachter/Sachverständige dazu. So können wir die gestellten Rechnungen prüfen und zur Zahlung freigeben. Abschließend übergeben wir Ihnen guten Gewissens das Baubuch. Das ist eine Art „Baubibel“, in der die Grundrisse, Materialien, Renderings, Kostenaufstellungen und Revisionspläne übersichtlich zusammengefasst sind. Das Baubuch ist wichtig für eventuelle Förderfonds, damit Sie anschließend alle Dokumente parat haben.

    Von der Objektplanung über die Objekteinrichtung gemeinsam bis zum Ziel

    Von der Objektplanung bis zur Objekteinrichtung haben wir für Sie etwas geschaffen, das genauso funktioniert und abgestimmt ist, wie Sie es brauchen. Wenn Sie uns später sagen, dass Sie es vielleicht nie für möglich gehalten haben, einmal so zu arbeiten – dann haben wir unser Ziel erreicht.


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